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东方瑞宸邱海斌新常态下的房地产不良资产重

来源: 2018年10月17日

东方瑞宸邱海斌:新常态下的房地产不良资产重组

近年来国内房地产市场分化加剧的局面为一类投资群体带来了新的获利机会,他们瞄准那些出现问题的项目和企业,通过对问题资产的重新处置以获取预期回报。

来自东方瑞宸基金的邱海斌正是专注于日益膨胀的房地产不良资产业务中的一员,这家由中国东方资产管理股份有限公司辖下机构发起设立的另类投资管理基金近4年间已经“救活”了位于杭州、南京、上海等多个城市的数个烂尾楼项目

东方瑞宸邱海斌新常态下的房地产不良资产重

在近日接受人民专访时,邱海斌表示,中国四大资产管理公司更多的是承担不良资产做市商的角色,市场上依然缺少能够有效的实质性盘整不良资产的专业机构,类似于东方瑞宸这样同时拥有实质性的债务重组能力并配备规模可观的产业基金,其优势在细分领域的产业整合方面体现更为明显。

该机构预计,其今年管理的资产规模预计将会从去年底时的近400亿元增长至700亿元左右。在中国指数研究院发布的房地产基金综合实力榜单中,该基金排名全国第四。

邱海斌说,实质性的债务重组和资产重组改变了过去房地产类不良资产处置过程中单一的诉讼、破产、拍卖等硬着陆方式,通过基金的梳理、投资、置换和运营等能力化解不良资产,以平缓的方式重新焕发资产的实际价值。

据行业人士介绍,实际上,就房地产不良资产处置模式的本源而言,其处理方式可分为两个大的类型,一是转手,二是盘整,将不良资产主动改造为优质资产。

在过去,伴随房地产市场10数年来的快速发展,其整体向上的态势几乎能够消化因各种原因而出现的房地产问题项目。

行业人士表示,在这种单边上涨的年代,中间的每一位不良资产转手者都能不同程度获利,大家很少关注基础资产的好坏,物业价值单边上涨,物业价值不断重估,可以通过再融资来置换之前的债务,于是中间很多机构都赚了钱,但那个“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”,没有人真正去盘活过。这种快进快出的模式只能实现行业平均收益,而真正高收益的棘手项目,其深度盘整往往需要年的时间。

但随着市场走势分化加剧,旧的策略越发失效。部分三、四线城市的住宅价格难以上涨,而在电商的冲击下,商业物业租金疲软,工业用地价格甚至呈现下跌态势,转手空间的收窄也迫使投资者真正介入到房地产项目开发盘活中,充当地产商的角色。

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